良い物件を見つけたその次は

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契約交渉

買いたい物件が見つかったら、次は契約交渉です。まず、わからないことがあれば、徹底的に営業マンに質問してください。値引き交渉もこの時点で行います。値引きに関しては、通常、いっぱいいっぱいの値段で募集していますので、表示価格よりも下がることはちょっと難しいのですが、売り主さん次第ですので一応聞いてみる価値はあります。とにかく、わからないことは聞くこと!後で後悔しないためにも納得のいくまで聞く・調べる気持ちが大切です。聞かずに契約して後から後悔しては遅いですよ

交渉成立

■重要事項説明書の発行■
交渉が成立し、物件購入を決めたら、不動産業者より@重要事項説明を受けます。同時に契約内容の説明が行われます。いったいどんなものかは下記をご覧ください。

業者は契約の成立前に、買主に対して取引物件に関する重要事項を説明する義務があります。説明の方法として重要事項の説明は・・・・・

1:契約が成立するまでの間に
2:宅地建物取引主任者が
3:宅地建物取引主任者証を提示のうえ
4:重要事項を記載した書面を交付して説明する必要があります。

(書面には取引主任者の記名押印が必要)

※これらの要件を満たさない場合には重要事項説明を行なったことにならないので注意を要します。説明すべき事項は次の項目です。

1:登記簿に記載された事項
2:法令に基づく制限の概要
3:私道に関する負担に関する事項
4:飲用水・電気・ガスの供給施設及び排水施設の整備状況
5:宅地造成又は建物建築の工事完了時における形状、構造等
6:代金及び交換差金以外に授受される金額
7:契約の解除に関する事項
8:損害賠償額の予定又は違約金に関する事項
9:手付金等の保全措置の概要
10:支払金又は預り金の保全措置の概要
11:金銭の貸借の斡旋


上記以外で「区分所有建物」の場合

1:敷地に関する権利の種類および内容
2:共用部分に関する規約等の定め
3:専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約等の定め
4:専用使用権に関する規約等の定め
5:計画修繕積立金等に関する事項
6:通常の管理費用の額
7:管理の委託先 

と、上記の内容の説明を受けます。契約を行う上で、購入者が知っておかなければならない重要な事項の全てが説明されます。

■申込証拠金(手付け金)の支払[契約]■
重要事項説明が終わり、契約内容に納得・了解すると、次はA申込証拠金(手付け金)が必要となります。売り主は、買ってくれるという人を広く募っていますので、まず、自分のものにするための印つけですね。これを払い込むことによって、あなた以外のお話はなくなるわけです。通常、物件価格の1割程度を払い込むのが慣例となっています。これで、この物件はあなたのものとなり、この時点で契約成立となりますもちろん、契約が成立したからには、あなたが一方的にこの契約を破棄することはできません。破棄するには納めた手付け金を違約金として全額支払わなくてはなりません。

■ローン申し込み・契約書の署名捺印■
次に、ローンの申し込みと、契約書の署名・捺印を行います。このときに物件購入時にローン以外で支払う、公租公課その他の費用等の説明を受けます。公租公課とは固定資産税・都市計画税等ですが、年度ごとの課税となりますので、通常は買い主が入居した日の前日までを売り主が負担し、入居日以降を買い主が負担するということになります。

●もし、ローンの審査が通らず、契約できそうになくなったら?

仮に、ローンの審査がおりず、代金を用意できなくなった場合、契約は白紙となるように、契約書には記載します(ローン特約)。

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